2009年上半年河南省房地產(chǎn)行業(yè)分析

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在低位運行的基礎(chǔ)上有所加快，90平方米及以下住宅投資快速增長

    上半年，河南省累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資587.85億元，比上年同期增長17.3%，增速同比回落31.4個百分點，分別比一季度、1-4月、1-5月加快5.3個、5.2個和5.3個百分點。其中住宅投資467.01億元，增長17.7%，增速同比回落39.3個百分點，分別比一季度、1-4月、1-5月加快5.4個、5.8個和4.7個百分點，住宅投資占開發(fā)投資的比重為79.4%，同比提高0.3個百分點；辦公樓投資9.91億元，下降16.2%，比重由上年同期的2.4%下降到1.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資52.92億元，增長1.2%，比重由上年同期的10.4%下降到9.0%；其他投資58.01億元，增長43.2%，比重由上年同期的8.1%提高到9.9%。

    上半年，河南省90平方米及以下住宅投資133.70億元，比上年同期增長33.7%，高于同期住宅投資增速16.0個百分點，90平方米及以下住宅投資占住宅投資的比重為28.6%，比上年投資提高3.4個百分點。

    與全國和中部六省比較，上半年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資居全國11位、居中部六省第2位。增速高于全國平均增速7.4個百分點，居全國15位、居中部六省第3位。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為4.1%，同比提高0.3個百分點。

    （二）房屋施工規(guī)模有所擴大，新開工規(guī)模降幅縮小，竣工面積明顯增加

    上半年，河南省房屋施工面積11103.11萬平方米，比上年同期增長14.8%，增速同比回落24.7個百分點，分別比一季度、1-4月、1-5月加快5.8個、5.6個和0.1個百分點。其中，住宅施工面積9200.31萬平方米，增長15.4%，增速同比回落28.8個百分點，分別比一季度、1-4月、1-5月加快7.0個、6.3個和0.1個百分點。

    上半年，河南省房屋新開工面積2606.72萬平方米，比上年同期下降4.3%，增速同比回落25.1個百分點，降幅分別比一季度、1-4月、1-5月縮小5.5個、8.9個和7.1個百分點。其中，住宅新開工面積2241.88萬平方米，下降4.7%，增速同比回落28.1個百分點，降幅分別比一季度、1-4月、1-5月縮小9.9個、10.4個和6.9個百分點。

    上半年，河南省房屋竣工面積797.90萬平方米，比上年同期增長25.9%，增速同比加快18.4個百分點，分別比一季度、1-4月、1-5月加快0.1個、1.0個和1.2個百分點。其中，住宅竣工面積726.94萬平方米，增長35.3%，增速同比加快32.1個百分點，分別比一季度、1-4月、1-5月回落7.3個、1.6個和0.5個百分點。

    （三）資金來源有所好轉(zhuǎn)，企業(yè)資金壓力略有緩解

    上半年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金764.27億元，比上年同期增長24.1%，增速同比回落9.4個百分點，分別比一季度、1-4月、1-5月加快11.3個、9.2個和5.5個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速在連續(xù)14個月低于完成投資增速的情況下，從一季度開始高于完成投資增速，上半年資金來源增速高于投資增速6.8個百分點。

    在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款85.46億元，增長42.0%，所占比重由上年同期的9.8%上升到11.2%；自籌資金405.78億元，增長21.6%，所占比重由上年同期的54.2%下降到53.1%，其中企業(yè)自有資金168.83億元，增長33.5%，所占比重由上年同期的20.5%上升到22.1%；定金及預(yù)收款148.54億元，增長14.3%，在經(jīng)過連續(xù)三個月商品房銷售放量增長后，從1-4月開始扭轉(zhuǎn)了自上年7月以來連續(xù)下降的態(tài)勢，定金及預(yù)收款增速比1-5月加快0.9個百分點。

    （四）商品房銷售趨暖態(tài)勢逐步顯現(xiàn)，期房銷售好于現(xiàn)房

    上半年，河南省商品房銷售面積為1387.89萬平方米，比上年同期增長20.1%，分別比一季度、1-4月、1-5月回升22.5個、17.5個和8.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積為1303.64萬平方米，增長22.7%，分別比一季度、1-4月、1-5月回升21.8個、17.9個和9.0個百分點。商品房銷售面積從今年1-4月開始扭轉(zhuǎn)了連續(xù)一年下降的局面。

    上半年，河南省商品房銷售額360.49億元，增長31.7%，分別比一季度、1-4月、1-5月回升23.8個、14.2個和4.4個百分點。其中商品住宅銷售額為318.87億元，增長39.8%，分別比一季度、1-4月、1-5月回升24.1個、12.4個和4.7個百分點。

    在商品房銷售中，現(xiàn)房銷售面積423.92萬平方米，銷售額84.66億元，分別增長10.6%和11.8%；期房銷售面積963.97萬平方米，銷售額275.83億元，分別增長24.8%和39.3%。

    （五）土地購置面積逐步增加、完成土地開發(fā)面積止跌轉(zhuǎn)升

    上半年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1218.45萬平方米，比上年同期增長28.6%，增速分別比一季度、1-4月、1-5月加快19.4個、16.8個和16.4個百分點。完成土地開發(fā)面積553.59萬平方米，增長1.4%，分別比一季度、1-4月、1-5月加快10.9個、8.0個和4.2個百分點，扭轉(zhuǎn)了自2007年6月以來連續(xù)下降的態(tài)勢。

    （六）商品房銷售價格小幅攀升

    據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年6月份，與上年同月相比，新建住房銷售價格全國下降0.6%，鄭州、洛陽、平頂山三市分別上漲0.8%、2.9%和1.4%，居全國70個大中城市的位次分別為第24位、8位和20位；與今年5月份相比，新建住房銷售價格全國上漲0.8%，鄭州、洛陽、平頂山三市分別上漲0.1%、0.7%和1.3%，居全國70個大中城市的位次分別為第61位、25位和10位。

    （七）“豫房景氣”明顯回升

    2009年6月，豫房景氣指數(shù)值為94.11，比5月份上升1.13點，同比下降5.95點。

    六大分類指數(shù)環(huán)比5升1降，出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)跡象。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為86.66，比5月份上升1.17點，同比下降11.47點；資金來源分類指數(shù)為91.68，比5月份上升6.15點，同比下降6.50點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.99，比5月份上升0.99點，同比上升0.12點；房屋施工面積分類指數(shù)為96.89，比5月份上升1.25點，同比下降7.76點；商品房空置面積分類指數(shù)為84.54，比5月份下降1.27點，同比下降15.67點；商品房銷售價格分類指數(shù)為110.41，比5月份上升0.08點，同比上升5.17點。

    二、當(dāng)前河南房地產(chǎn)開發(fā)運行需要關(guān)注的問題

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低位運行

    上半年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長17.3%，增速同比回落31.4個百分點，比2008年全年回落24.3個百分點，低于河南省城鎮(zhèn)投資增速17.9個百分點、第三產(chǎn)業(yè)投資增速14.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資對城鎮(zhèn)投資、第三產(chǎn)業(yè)投資增長的貢獻率分別為7.1%和18.6%，比上年同期分別下降11.9個和41.8個百分點。

    （二）商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾突出

    今年以來，河南省商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，經(jīng)濟適用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍顯偏低。上半年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟適用房建設(shè)完成投資20.71億元，占住宅投資的比重為4.4%，施工面積519.19萬平方米，占住宅施工面積的5.6%，新開工面積141.69萬平方米，占住宅新開工面積的6.3%；河南省90平方米及以下商品住宅投資133.70億元，占商品住宅投資的比重為28.6%，施工面積2470.95萬平方米，占商品住宅施工面積的26.9%，新開工面積525.61萬平方米，占商品住宅新開工面積的23.4%，距70%的目標(biāo)還有很大差距。

    （三）開發(fā)商投資信心不足

    今年以來，河南省商品房新開工面積持續(xù)下降，一季度下降9.8%，1-5月下降11.4%，上半年下降4.3%。據(jù)對鄭州市有開發(fā)項目的50家企業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，下半年準(zhǔn)備新開樓盤的企業(yè)占36%，不準(zhǔn)備新開樓盤的企業(yè)占62%，不確定的占2%。新開工面積持續(xù)下降，開發(fā)商投資信心不足，將影響房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

    （四）企業(yè)資金依然緊張

    上半年，盡管企業(yè)資金壓力有所緩解，但仍不容樂觀。河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，占資金來源50%以上的自籌資金增長21.6%，低于資金來源2.5個百分點，占資金來源的比重降低1.1個百分點。通常占企業(yè)資金來源四分之一左右的定金及預(yù)收款比重下降，上半年定金及預(yù)收款增長14.3%，占資金來源的比重為19.4%，同比降低1.7個百分點。

    三、2009年河南房地產(chǎn)開發(fā)市場走勢的基本判斷

    房地產(chǎn)市場的走勢，與宏觀政策的調(diào)整、宏觀經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。當(dāng)前，國際金融危機對我國經(jīng)濟的不利影響并未減弱，影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不確定因素依然較多。今年以來，盡管河南房地產(chǎn)開發(fā)市場回暖跡象逐步顯現(xiàn)，但總體形勢短期的回升能否構(gòu)成長期持續(xù)的趨勢還需要進一步的觀察。初步判斷，下半年河南房地產(chǎn)開發(fā)市場回暖的積極因素和有利條件將繼續(xù)增多，保障性住房將逐步擴大，廉租房、經(jīng)濟適用房和普通住房建設(shè)將繼續(xù)得到加強。

    （一）有利因素。一是政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。隨著中央和地方擴大內(nèi)需、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等有關(guān)政策的貫徹實施，對房地產(chǎn)市場的調(diào)整將起到一定的促進作用。國家實施積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策，將有利于緩解企業(yè)資金緊張的局面。下調(diào)購房貸款利率、首付款比例和房地產(chǎn)項目資本金比例，降低各種稅費以及各種促銷手段，將有利于提振消費者和開發(fā)商的信心。據(jù)對鄭州市50家企業(yè)調(diào)查，有64%的企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化是國家和地方促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的有關(guān)政策起到了作用；二是受經(jīng)濟企穩(wěn)向好的影響，今年以來，全國及河南房地產(chǎn)市場回暖跡象逐步顯現(xiàn)，有利于提振開發(fā)商和消費者的信心；三是從長期看，住房剛性需求依然存在。我省房地產(chǎn)市場起步較晚，商品房主要以自住消費為主，投資性購房較少，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我省將繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造、老城區(qū)和“城中村”改造進度，繼續(xù)啟動縣域房地產(chǎn)開發(fā)市場，因此，我省房地產(chǎn)市場仍然有著較大的市場潛力；四是河南省房價趨于基本理性。我省與全國相比，房價居下游水平，盡管上半年河南房價小幅攀升，但隨著市場形勢的發(fā)展，各項政策的落實到位，房價將趨于基本理性；五是房地產(chǎn)市場依然處于調(diào)整期，但調(diào)整的期限將逐步縮短，投機性成分開始減少，市場將逐步回歸理性。

    （二）不利因素。一是受美國次貸危機的影響，國內(nèi)商業(yè)銀行對開發(fā)企業(yè)的貸款依然持謹(jǐn)慎態(tài)度，開發(fā)企業(yè)資金緊張的情況近期內(nèi)難以得到有效改善；二是受國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢的影響，股市、基金、房市、樓市持續(xù)低迷，大量居民財產(chǎn)性收入較少，生活壓力加大，剛性購房需求受到抑制；三是市場主體的自我約束機制不健全。目前，河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力不強，中介機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)的品牌優(yōu)勢不明顯，大型企業(yè)和企業(yè)集團的核心競爭力和自主創(chuàng)新能力亟待提高；四是政策的刺激效應(yīng)有明顯的滯后期。據(jù)調(diào)查，雖然有諸多政策出臺，對房地產(chǎn)市場的長期趨勢看好，但政策的作用會有一段延緩期，2009年房地產(chǎn)市場下行壓力仍然較大。

    四、促進河南房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)健康發(fā)展的對策建議

    針對當(dāng)前河南房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展過程出現(xiàn)的新變化、新情況、新問題，當(dāng)前和今后一個時期，河南應(yīng)繼續(xù)采取“抓保障、穩(wěn)市場、促消費、強監(jiān)管、減負(fù)擔(dān)”的綜合性措施，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    （一）繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控

    一是要積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢，確保中央和河南政策措施落實到位；二是要繼續(xù)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置。要制定科學(xué)的城中村和舊城改造中長期規(guī)劃，引導(dǎo)城中村和舊城改造依法有序推進，防止不顧地方實際的大拆大建；三是要加大保障性住房建設(shè)的資金投入，嚴(yán)格落實保障性住房建設(shè)有關(guān)政策。四是要調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)有資信和品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)通過兼并、收購、重組等形式成為競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。重點支持中原城市群城市做大做強中心城市房地產(chǎn)業(yè)，大力支持其他省轄市發(fā)揮自身優(yōu)勢，培育發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，積極拓展縣域房地產(chǎn)市場；五是要抓好新開項目土地供應(yīng)的分析論證，嚴(yán)格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用房的土地供給力度，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機制等。從長遠(yuǎn)看，政府對房地產(chǎn)市場應(yīng)采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進行調(diào)控。

    （二）強化合理住房消費的正確引導(dǎo)

    一是要建立合理的住房消費模式，通過精心設(shè)計與產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，注重原有住房的更新和節(jié)能改造，提供“面積不大功能全，造價不高品質(zhì)優(yōu)，占地不多環(huán)境美”的省地節(jié)能環(huán)保型住宅。二是要加大正面輿論宣傳引導(dǎo)和稅收調(diào)節(jié)力度，提振居民消費信心，引導(dǎo)居民適度住房消費，不斷滿足不同層次的住房需求。

    （三）切實做好穩(wěn)定房價工作

    當(dāng)前，河南房價與全國及其他30個省市區(qū)相比處于下游水平，房價下調(diào)的空間較小。但是，用國際通用房價收入比來比較（一般認(rèn)為房價總額與居民家庭年收入之比在3—6倍為合理區(qū)間，大于此區(qū)間則認(rèn)為房價超出了人們的經(jīng)濟承受能力。以鄭州為例，2008年鄭州市戶均可支配收入45430元左右，同期鄭州普通住宅價格為3994元/平方米左右，按戶均100平方米計算，即每套住房40萬元左右，房價收入比達到了8.8倍），目前河南房價仍然偏高。因此，各級政府要把控制房價作為今后的工作重點，增強地方的主動性和積極性，加強供需雙向調(diào)節(jié)，切實增加中低價位、中小套型的普通住房供應(yīng)，既要抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，又要防止房價的大幅度下降，真正使房地產(chǎn)價格保持合理的水平。

    （四）拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

    房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，高投資、長期資金占用是其顯著特點，房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展主要取決于資金的有效供給。因此，拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，構(gòu)建多元化融資體系，支持開發(fā)企業(yè)通過多種渠道籌集開發(fā)資金的合理融資需求；大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具；吸引社會資金進入住房開發(fā)和住房保障領(lǐng)域，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運作機制等等。

    （五）加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度

    一是要嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、清出制度，運用法律、經(jīng)濟和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)和交易及不承擔(dān)法律責(zé)任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)；二是要完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場情況分析和監(jiān)測工作；三是要加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全過程監(jiān)管，嚴(yán)肅查處虛構(gòu)買賣合同、囤積房源、發(fā)布虛假廣告、提供不實房價和銷售進度信息、惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購以及炒買炒賣、囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為；四是要加大對小產(chǎn)權(quán)房的處理、解決力度；五是要進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，提升服務(wù)水平。

    （六）改革房地產(chǎn)管理政策，調(diào)整規(guī)費征收，緩解開發(fā)資金壓力

    一是要在當(dāng)前情況下，國家和省要上收部分房地產(chǎn)開發(fā)管理權(quán)限，防止地方政府隨意擴大稅費征收比例等濫用行政管理權(quán)限的行為；二是要按照少取、放活的原則，對房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的規(guī)費進行進一步清理，沒有政策規(guī)定的堅決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的可盡能降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置。如基礎(chǔ)設(shè)施配套費、勞保統(tǒng)籌基金、人防異地建設(shè)費等行政事業(yè)收費和政府性基金等，可延期到辦理商品房預(yù)售證時收取。