關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施分析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊:

    內(nèi)容提示：主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。二是加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。三是加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)監(jiān)管。四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。五是落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。 

    回顧今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和起落，有必要對(duì)政策和市場(chǎng)進(jìn)行回顧和反思。 

    年初4號(hào)文件下發(fā)后市場(chǎng)反映積極，短期見到成效。 

    黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題高度重視。去年底國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議專題進(jìn)行研究，提出在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。 

    今年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)），明確要進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，在鼓勵(lì)和支持居民合理住房消費(fèi)同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 

    2010-2015年中國(guó)淋浴房行業(yè)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告 

    主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；二是加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；三是加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析和監(jiān)測(cè)；四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。要進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快解決低收入家庭住房困難的工作責(zé)任。 

    回過頭看，年初出臺(tái)的調(diào)控政策給市場(chǎng)放出國(guó)家抑制房?jī)r(jià)非正常上漲決心的較強(qiáng)烈信號(hào)，對(duì)增加市場(chǎng)供給、抑制投資投機(jī)、加大住房保障工作開展力度都有較強(qiáng)的針對(duì)性，市場(chǎng)反映是十分積極的。主要表現(xiàn)在投機(jī)性購(gòu)房短期退市，市場(chǎng)節(jié)奏有所放緩，1-2月商品住房成交量環(huán)比下降，銷售價(jià)格從1月開始環(huán)比回落并持續(xù)到2月。市場(chǎng)供求矛盾有所緩解，房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)趨緩。應(yīng)該說，有關(guān)政策在短期內(nèi)見到了預(yù)期的成效。如果3月份對(duì)年初下發(fā)的國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件提出的增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求等調(diào)控政策有及時(shí)出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則并加大落實(shí)和宣傳力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)向預(yù)期的方向轉(zhuǎn)換。 

    三月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反復(fù)，主要是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化。 

    三月下旬以后，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈。部分城市又出現(xiàn)成交量和地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，社會(huì)反映強(qiáng)烈。 

    3月下旬到4月中旬市場(chǎng)再次呈現(xiàn)反彈的起因是多方面的。一是人代會(huì)前后各方面對(duì)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲的分析，使一般購(gòu)房者由觀望轉(zhuǎn)為擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲趕緊入市；二是居民對(duì)通脹預(yù)期帶來買房保值意愿的抬頭而進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)投資。在財(cái)富效應(yīng)和利益驅(qū)動(dòng)下，部分投機(jī)炒房者再度活躍；三是3月中旬以來部分熱點(diǎn)城市接連出現(xiàn)“地王”，部分二線城市地價(jià)攀升，高地價(jià)直接推動(dòng)周邊區(qū)域在售房源漲價(jià)，引發(fā)區(qū)域性的恐慌性購(gòu)房，扭轉(zhuǎn)了房?jī)r(jià)將逐步穩(wěn)定的預(yù)期；四是部分媒體片面宣傳市場(chǎng)供不應(yīng)求、對(duì)“地王”頻現(xiàn)進(jìn)行炒作，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和氛圍；五是少數(shù)開發(fā)企業(yè)乘機(jī)哄抬房?jī)r(jià)，制造市場(chǎng)恐慌情緒；六是部分城市危舊房改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大拆遷引起的被動(dòng)性需求增長(zhǎng)，加上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題，使部分地區(qū)供求矛盾更加突出，房?jī)r(jià)上漲壓力加大。人們對(duì)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了改變，一般購(gòu)房者由觀望轉(zhuǎn)為擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲趕緊入市，投機(jī)投資者認(rèn)為有利可圖迅速入市。 

    連續(xù)兩次發(fā)布系列調(diào)控文件，旨在將調(diào)控政策落實(shí)到市場(chǎng)。 

    為在短時(shí)間內(nèi)緩解供求矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)，穩(wěn)定價(jià)格，4月下旬以來，國(guó)務(wù)院把工作重點(diǎn)放在正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期上，并在抑制需求膨脹，放緩市場(chǎng)節(jié)奏和堅(jiān)決遏制投機(jī)和投資性購(gòu)房方面加大了工作力度。4月底和9月底兩次由國(guó)務(wù)院和有關(guān)部委下發(fā)了<關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知）和一系列涉及金融、稅收和市場(chǎng)監(jiān)管的調(diào)控文件，在有關(guān)調(diào)控政策落實(shí)上下了較大的功夫。其實(shí)，4月和9月底兩次調(diào)控政策的加碼都是在年初4號(hào)文件基礎(chǔ)上對(duì)實(shí)施細(xì)則的明確和操作上的落實(shí)。

　　當(dāng)前應(yīng)關(guān)注的問題 

    一是在最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，選擇觀望的人會(huì)增加，市場(chǎng)將處于縮量，供應(yīng)也會(huì)隨之減少。2004、2005、2007、2009年4輪調(diào)控后市場(chǎng)一旦有松動(dòng)，被壓制的剛性需求釋放出來，出現(xiàn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格開始反彈上漲。當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到10-15%，即帶動(dòng)投機(jī)性購(gòu)房入市，引發(fā)供求矛盾加大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)非正常上漲。——如何避免，有關(guān)方面應(yīng)該作出市場(chǎng)中長(zhǎng)期市場(chǎng)分析及應(yīng)對(duì)預(yù)案。 

    二是在流動(dòng)性過剩和通脹預(yù)期的雙重影響下，越來越多的投資者選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房需求的放大越來越難以控制，在供應(yīng)跟不上的情況下，會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的推力。政策稍有松動(dòng)，成交量和價(jià)格即可能出現(xiàn)反彈。