2010年全國(guó)商品房運(yùn)行態(tài)勢(shì)

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊:

    內(nèi)容提示：中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2010年中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易報(bào)告顯示，2010全年，全國(guó)商品住宅成交量全線下跌，一、二線城市下跌幅度分別達(dá)40%、20%；而成交量的下跌并未帶來房?jī)r(jià)的降低，多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比上漲或超過20%。 

    2010年全國(guó)商品住宅成交量跌逾兩成 

    中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2010年中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易報(bào)告顯示，2010全年，全國(guó)商品住宅成交量全線下跌，一、二線城市下跌幅度分別達(dá)40%、20%；而成交量的下跌并未帶來房?jī)r(jià)的降低，多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比上漲或超過20%。 

    中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010 年全國(guó)商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年相比同比下跌達(dá)40%，深圳跌幅最大，達(dá)49.98%；而天津、南京等二線城市全年成交量則同比下跌超20%。 

    2011-2015年中國(guó)房屋租賃服務(wù)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與投資咨詢報(bào)告 

    2010 年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大體表現(xiàn)可分為四階段，分別是一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“大幅調(diào)整”、三季度“低位回調(diào)”和四季度的“分化加劇”。 

    2010年全國(guó)一線城市成交量的下跌主要集中于4月新政出臺(tái)后的4 個(gè)月，幾乎每月同比跌幅皆超過50%；而二次調(diào)控則使10 月成交量環(huán)比下跌27%，后兩個(gè)月單月同比跌幅在10%至35%之間，相比首次調(diào)控，9月份的二次調(diào)控對(duì)樓市成交量的影響較緩和。 

    另外，數(shù)據(jù)顯示，由于二線城市對(duì)樓市調(diào)控政策的反應(yīng)相對(duì)遲緩，因此成交低谷出現(xiàn)在6、7 月份，單月同比跌幅接近50%。9 月成交量恢復(fù)至去年同期水平后的3 個(gè)月內(nèi)，成交量維持在這一水平。 

    2010年多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲接近或超過20% 

    2010 年部分城市樓市可謂冰火兩重天：一邊是迅速萎靡的成交量，一邊是“越調(diào)越漲”的房?jī)r(jià)。以杭州為例，在“國(guó)十一條”打壓下，成交結(jié)構(gòu)的變動(dòng)導(dǎo)致5 月商品房成交均價(jià)上漲20%；而重慶、天津的房?jī)r(jià)從下半年起便一路高走，多次刷新歷史最高紀(jì)錄，并在12 月達(dá)到當(dāng)年最高點(diǎn)。 

    對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院分析員認(rèn)為，11 、12 月成交量回升有兩方面因素，一是年底央行加息使開發(fā)商面臨資金壓力，加速回款速度，年末增大優(yōu)惠力度；另外，面對(duì)未來放貸政策及貸款利率的不確定性，剛性購房需求大量釋放，致使多數(shù)城市年底以相對(duì)較高的成交量收尾。 

    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，北京、上海等全國(guó)15個(gè)主要城市中，有8 個(gè)城市的商品房成交均價(jià)上漲幅度超過或接近30%；而監(jiān)測(cè)的10大重點(diǎn)城市中，均價(jià)皆同比上漲近20%，其中杭州上漲幅度同比最大，近50%。 

    可以看到，盡管 2010 全年樓市調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)有效抑制了投資、投機(jī)等不合理需求，但從2010 年的多番調(diào)控并未有效壓制住樓市價(jià)格上漲步伐。 

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控政策在抑制不合理需求時(shí)，不可避免會(huì)壓制了部分剛性需求，從而影響中低價(jià)項(xiàng)目成交比例，但高端項(xiàng)目受影響不大。佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟告訴新浪財(cái)經(jīng)，2010年底上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格的猛漲，動(dòng)力便在高端以及奢侈型住宅的放量成交。 

    2011年房產(chǎn)調(diào)控政策仍將從緊 

    今年年初，原定房產(chǎn)限購令“有效期”至去年12月31日的海口、福州等多個(gè)城市決定，將順延執(zhí)行此項(xiàng)政策。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這幾個(gè)城市過高估計(jì)了“限購”藥力。“實(shí)際上，限購很有可能是中藥，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能有用。” 

    針對(duì)部分城市限購令的延續(xù)以及年底部分城市成交量的加速上漲，不少開發(fā)商以及地產(chǎn)評(píng)論家認(rèn)為這只是短暫回暖，他們預(yù)測(cè)2011年房產(chǎn)調(diào)控政策將從嚴(yán)，而未來房?jī)r(jià)有較大下調(diào)空間。 

    知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)年底在博客中指出，今年房地產(chǎn)嚴(yán)控將成為常態(tài)，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無大礙，民生福利保障上升到重要位置，短期剛性需求在近十年內(nèi)處于高位，保障房建設(shè)與價(jià)格的控制成為了主要矛盾。 

    而楊紅旭也認(rèn)為，從政策上看，半年內(nèi)尚看不到放松的可能性，但新一輪大規(guī)模緊縮一季度也看不到，所以呈中性。他預(yù)計(jì)2011全年新建商品房成交量將比去年增長(zhǎng)二成左右，主要受供應(yīng)增加及開發(fā)商促銷跑量影響，部分主流大型上市房企今年業(yè)績(jī)還會(huì)比較好看。