沈陽市房地產(chǎn)價格主要影響因素分析研究

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：全市城市居民人均住房建筑面積30.2 平方米， 比2006 年增加了5 平方米，“花明天的錢買房”已成為多數(shù)人的消費(fèi)觀念。另一方面，城市化進(jìn)程的加快，城市人口不斷增加，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)以及東北中心城市的確立，大大吸引了周邊城市居民來沈購房.

    （一）旺盛的市場需求是房價上漲的根本“動力” 

    “十一五”時期，隨著全市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民收入水平不斷提高，居民對住房的需求迅速增加，居住類消費(fèi)逐漸成為居民消費(fèi)的一種重要形式。2010 年，全市城市居民人均住房建筑面積30.2 平方米， 比2006 年增加了5 平方米，“花明天的錢買房”已成為多數(shù)人的消費(fèi)觀念。另一方面，城市化進(jìn)程的加快，城市人口不斷增加，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)以及東北中心城市的確立，大大吸引了周邊城市居民來沈購房；第三，城市拆遷改造步伐的加快也為房地產(chǎn)市場增加了大量的購房剛性需求。 

    （二）開發(fā)成本提高帶動了房價的上漲 

    一是土地是不可再生的稀缺資源，土地交易價格逐步攀升，直接帶動了房價的上漲。“十一五”時期，沈陽市居住用地交易價格由2006 年的1882 元/平方米，迅速增加到2010 年的6572 元/平方米，年平均遞增28.4%。房價的上漲又進(jìn)一步助推土地交易價格，形成了相互影響交替上漲的循環(huán)；二是拆遷安置工作難度大、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，導(dǎo)致開發(fā)成本增加。雖然通過對城鎮(zhèn)居民舊房屋進(jìn)行拆遷，可增加土地的供給量，解決城市土地供給不足的問題， 但也大大增加了拆遷成本。據(jù)調(diào)查， 市內(nèi)一類地區(qū)2010 年每平方米的拆遷補(bǔ)償款比2006 年增加4000 余元，“水漲船高”帶動房價上漲；三是建材、人工費(fèi)等價格的快速上漲，加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本。面對成本的增加，開發(fā)商以上調(diào)銷售價格的方法，將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，促進(jìn)了房價的上漲。

    2012-2016年中國房地產(chǎn)市場運(yùn)營分析及投資前景預(yù)測報(bào)告 

    （三）產(chǎn)品品質(zhì)提升助推房價上揚(yáng) 

    隨著房價的上漲，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商更加重視房屋質(zhì)量，注重提高建房標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房屋開發(fā)中的各項(xiàng)行為，不斷積累企業(yè)的聲譽(yù)，努力提高房屋開發(fā)中附加的無形資產(chǎn)價值。如：注重小區(qū)的整體開發(fā)，不斷改善小區(qū)交通、水電等基本設(shè)施，配套建設(shè)文化、體育、超市、學(xué)校、幼兒園、診所等設(shè)施，加強(qiáng)對小區(qū)的綠化、美化，并注重向所開發(fā)的樓盤注入文化內(nèi)涵等。另一方面，萬科、保利、恒大地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)企業(yè)的對我市投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 促使各房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高房屋質(zhì)量，從而亦抬高了房價。

    （四）投資心理效應(yīng)明顯

   “十一五”時期，沈陽市居民生活消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。2010 年恩格爾系數(shù)比2006 年下降5.4 個百分點(diǎn)。隨著恩格爾系數(shù)的下降，百姓尋求財(cái)富增值的欲望加強(qiáng)。在我國當(dāng)前的金融和投資環(huán)境下，存款利率低、股市等資本市場的投資風(fēng)險(xiǎn)大，居民的投資渠道稀缺，房地產(chǎn)投資自然成為居民優(yōu)先選擇的一個投資渠道。在住宅供不應(yīng)求，房價不斷攀升的房地產(chǎn)市場里，投資需求者增多，并往往成為短期投資的炒房者。炒房人數(shù)增加，導(dǎo)致住房需求加大，加劇了住房的供求矛盾，從而拉動房價進(jìn)一步攀升。

    2010-2015年沈陽房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測報(bào)告 

   （五）公積金政策的影響

住房公積金相關(guān)政策規(guī)定， 職工在不購買房屋的情況下，只有達(dá)到退休年齡才能一次性提取全部公積金。“十一五”時期，沈陽市人均工資性收入不斷增加，平均每年增長16.7%；公積金繳存比例不斷調(diào)整，職工公積金帳戶累計(jì)金額較為可觀，利用公積金貸款以它特有的首付比例低、貸款利率低、帳戶余額可以還房貸等獨(dú)有優(yōu)勢，吸引部分消費(fèi)者利用公積金貸款購買二套房，房產(chǎn)的不斷增值及每月出租房屋的收入也是財(cái)產(chǎn)投資的有效途徑。