2012年中國老年地產(chǎn)市場發(fā)展策略及建議

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    一、中國老年地產(chǎn)市場需求解決對(duì)策 

    1、消費(fèi)群體必須改變養(yǎng)老觀念 

    老年人要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念為社會(huì)養(yǎng)老觀念尤為重要,要理解兒女在工作和社會(huì)競爭中的壓力,了解到老年住宅社區(qū)不僅可以提供高質(zhì)量的居住環(huán)境和服務(wù),還可以提供交流和活動(dòng)的社交環(huán)境,使他們的生活品質(zhì)得以提高。年輕人也應(yīng)積極轉(zhuǎn)變觀念,面對(duì)老年住宅如此完善的設(shè)施、服務(wù)和社區(qū)環(huán)境,意識(shí)到為老人購置老年住宅并不是不孝順的行為,積極出資出力及時(shí)的為老人購置適合他們居住的住宅和社區(qū),才能讓老人們真正安享晚年�？傊�,無論是對(duì)老年人還是其子女來說,都要樹立自我養(yǎng)老的觀念,并采取養(yǎng)老資源自我積累的方式,如果能在年輕時(shí)就及時(shí)進(jìn)行這種資源的積累,那么到年老時(shí),經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)就不會(huì)成為影響購買老年住宅的因素。 

    2、必須保證老年住宅設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模的合理性 

    今后國家將繼續(xù)鼓勵(lì)社會(huì)各界興建新型老年住宅,并已對(duì)興辦老年住宅實(shí)行減免稅政策,這些無疑為老年住宅的發(fā)展提供了極好的政策和發(fā)展空間,開發(fā)商應(yīng)該具備足夠的信心和市場敏感度去嘗試新的市場開發(fā)。老年住宅的開發(fā)要與普通的商品房加以區(qū)別對(duì)待,后者開發(fā)階段性強(qiáng),而前者注重的是持續(xù)深入長久的服務(wù)和社區(qū)文化的創(chuàng)造,注重更高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)、安全性、便捷性、舒適度及價(jià)格的經(jīng)濟(jì)性其選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等都需要有更細(xì)致的考慮,一些具體的規(guī)范設(shè)計(jì)(例如無障礙設(shè)計(jì))在老年住宅及社區(qū)里應(yīng)該全面落實(shí)。開發(fā)商本身要擺正位置,對(duì)老年住宅的利潤率不應(yīng)該有過高的追求,它畢竟不是暴利產(chǎn)品,利潤空間有限。此外開發(fā)商對(duì)老年住宅的開發(fā)數(shù)量和規(guī)模也要有清醒的認(rèn)識(shí),不能一轟而上,盲目建設(shè),老年住宅從目前來說確實(shí)有一定量的市場需求并且會(huì)逐漸增加,但是這種增加是非常緩慢的發(fā)展進(jìn)程,所以老年住宅一定要建造,但其數(shù)量和規(guī)模也一定要控制,要有計(jì)劃的進(jìn)行建設(shè)和開發(fā)。 

    3、為老年住宅開發(fā)提供的政策必須落到實(shí)處 

    政府必須采取有效積極的措施進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場中老年住宅的開發(fā)和消費(fèi),政府的干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場中供需矛盾的解決會(huì)起到主導(dǎo)影響。城市老齡化是一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問題,關(guān)系到國家的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧發(fā)展。我國房地產(chǎn)市場在前幾年的發(fā)展中往往更關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),而忽視了一些特殊住房制度的建設(shè)。隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴(kuò)大與發(fā)展,政府一方面要進(jìn)一步擴(kuò)大居民住房消費(fèi),另一方面也要重視特殊群體的住房問題。政府應(yīng)根據(jù)老齡化發(fā)展的新形勢(shì)、新問題,及時(shí)提出有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策,在法規(guī)政策上保障老年住宅的開發(fā)實(shí)施。由于老年住宅也是涉及城市發(fā)展的項(xiàng)目,因此政府可以通過城市規(guī)劃方案、土地出讓用途的管理與個(gè)人住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定中,引導(dǎo)開發(fā)商集中成片開發(fā)老年住宅及社區(qū),或是鼓勵(lì)開發(fā)商在小區(qū)交通便利、環(huán)境優(yōu)美的地方中適當(dāng)配置開發(fā)老年住宅組團(tuán)。只有政府和開發(fā)商實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng),并且在老年住宅的開發(fā)過程中對(duì)與土地出讓金及各種稅費(fèi)給予一定程度的優(yōu)惠或減免,同時(shí)吸引社會(huì)上各種資源幫助增加融資渠道來減少老年住宅開發(fā)的資金風(fēng)險(xiǎn),才能促進(jìn)老年住宅項(xiàng)目的順利實(shí)施與發(fā)展。另外,金融機(jī)構(gòu)作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要職能單位,應(yīng)該為老年住宅開發(fā)商和養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營者提供較優(yōu)惠條件的貸款因?yàn)檫@是建筑和運(yùn)營老年人需要的住房環(huán)境的基本條件，不僅如此,金融機(jī)構(gòu)還應(yīng)借鑒西方國家的養(yǎng)老模式,逐步建立合理的貸款、融資渠道,簡化貸款手續(xù),建立相應(yīng)的社會(huì)保障體系,以保證老年住宅完成開發(fā)后目標(biāo)消費(fèi)群可以購買、租用。

    2012-2016年中國老年地產(chǎn)市場行情態(tài)勢(shì)與投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告 

    二、老年地產(chǎn)經(jīng)營者的發(fā)展戰(zhàn)略 

    即將到來的老齡化社會(huì)，讓養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展似乎成為必然。但是，我國目前無論是市場環(huán)境，還是政策、標(biāo)準(zhǔn)的配套，都難以支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的全速發(fā)展。更有甚者，"養(yǎng)老地產(chǎn)"在很多項(xiàng)目中成為了開發(fā)商爭取優(yōu)惠政策、方便項(xiàng)目"拿地"的一種手段。到了項(xiàng)目后期，項(xiàng)目完全去養(yǎng)老化，與普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目毫無異處。 

    在國外，政府會(huì)在稅收、土地取得、貸款等方面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行一定的優(yōu)惠。而國內(nèi)除部分地區(qū)外，尚無明確政策表示可以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。 

    同時(shí)，作為為特殊群體量身定制的特殊社區(qū)，其投入將高于普通的地產(chǎn)開發(fā)。如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/3。此外，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企業(yè)來說是很重的負(fù)擔(dān)。 

    在發(fā)達(dá)國家，老年人入住老年住宅有"倒按揭"、"以租換租"等形式，但我國目前尚未有成功案例。目前，國內(nèi)有幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，使用期限到期后開發(fā)商會(huì)收回，但實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。 

    此外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于城市周邊地區(qū)，用地性質(zhì)很可能為50年限的公共設(shè)施建設(shè)用地，在通常年投資回報(bào)不過10%的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目很可能天然"短命"。加之養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括家政、醫(yī)護(hù)、保健，乃至特殊飲食護(hù)理服務(wù)等。這對(duì)于以往快速回收資金的房地產(chǎn)企業(yè)來說，從根本上缺乏成熟的操作經(jīng)驗(yàn)。 

    這些困難的存在正是業(yè)內(nèi)很多開發(fā)商都在談養(yǎng)老地產(chǎn)，卻很少真正介入項(xiàng)目開發(fā)的重要原因。養(yǎng)老地產(chǎn)本身就是一個(gè)長期持有、長期經(jīng)營的模式，和以往那種拿地、蓋房、售樓的'一錘子買賣'完全不同。如果誰想'一口吃個(gè)胖子'，那么趁早別進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目。 

    老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有"福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營"的特點(diǎn)。我國人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會(huì)"低保"、"五保"等處于弱勢(shì)的老年人群的養(yǎng)老問題，而對(duì)中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過程中可操作性差。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對(duì)滯后，所以一般開發(fā)商在稅費(fèi)減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠投資老年地產(chǎn)應(yīng)該謹(jǐn)慎有詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)控制。 

    老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。