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十二五期間北京房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃分析

Tag：房地產(chǎn)  
中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    北京房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃：嚴(yán)控住房市場(chǎng)規(guī)模 

    對(duì)北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃的建言正火熱進(jìn)行。在已經(jīng)提交至北京市政協(xié)常委會(huì)的22份調(diào)研報(bào)告中，房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃建議格外引人關(guān)注。 

    除已披露的“開(kāi)征房產(chǎn)稅”、“保障房封閉運(yùn)行”等建議稿細(xì)節(jié)之外，建言專家給北京房地產(chǎn)“十二五”期間的核心建議是“定規(guī)模”，即合理測(cè)算北京市未來(lái)五年土地和住房供應(yīng)的總量。 

    參與此項(xiàng)建議的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)苗樂(lè)如并未透露北京房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃建議稿中“規(guī)模”的具體數(shù)字，但表示“基本接近目前的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模”。 

    中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理宮萍提供的數(shù)字顯示，北京市2009年完成過(guò)戶的商品房套數(shù)為148713套，面積為1760萬(wàn)平方米；存量房過(guò)戶套數(shù)為202910套，面積為1984萬(wàn)平方米。兩者相加，2009年北京市房產(chǎn)交易量約為35萬(wàn)套，面積超過(guò)3700萬(wàn)平方米。 

    苗樂(lè)如表示，在合理測(cè)算住房供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上，一系列房地產(chǎn)政策措施將與之聯(lián)系，“比如說(shuō)是否要實(shí)行住房‘限購(gòu)’政策”。 

    之前曾有媒體披露：由于北京市住房投資性需求強(qiáng)烈，因此“一戶本地家庭限新購(gòu)一套商品住房”的調(diào)控政策應(yīng)該變?yōu)殚L(zhǎng)期政策；同時(shí)，考慮到外地人全款炒房目前還未被調(diào)控，建議應(yīng)限制外地個(gè)人僅以投資為目的的購(gòu)房行為，且對(duì)持有多套住房、高端住房和閑置住房研究征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。 

    苗樂(lè)如認(rèn)為，嚴(yán)格控制住房供應(yīng)規(guī)模，是北京市的現(xiàn)實(shí)所決定。北京市土地資源有限，人口卻無(wú)限膨脹，“有限的住房資源和無(wú)限的住房需求”，成為北京“十二五”期間必然要應(yīng)對(duì)的考驗(yàn)。 

    為此，北京房地產(chǎn)“十二五”建議稿認(rèn)為，北京市除了應(yīng)確立“世界城市”目標(biāo)下的住房規(guī)模，“留下一部分住房空間吸納境外人員”，“建一些高檔房屋”外，還應(yīng)考慮增加政策性住房的比例。 

    對(duì)于政策房建設(shè)，一個(gè)典型的參照案例是，在國(guó)際上公認(rèn)的住房問(wèn)題解決得比較好的新加坡，政策性住房占市場(chǎng)住房供應(yīng)總量的50%；香港政策性住房也超過(guò)49%。而北京，目前政策性住房?jī)H在30%左右。苗樂(lè)如認(rèn)為，北京市政策性住房惟有達(dá)到50%~60%，市場(chǎng)控制才算有基礎(chǔ)，供需才能基本平衡。 

    與控制住房供應(yīng)規(guī)模核心思路一脈相承，在住房保障方面，北京房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃建議稿明確，應(yīng)堅(jiān)持“保障低端、支持中端、放開(kāi)高端”的原則，建立市場(chǎng)與保障有機(jī)結(jié)合的住房供應(yīng)體系。 

    與之對(duì)應(yīng)的具體建議是“保障房封閉運(yùn)行”。所謂封閉運(yùn)行，就是新建的保障房配售、出租、出讓都要經(jīng)過(guò)政府的手，不能由持有者自行買賣。即便是滿5年的部分保障房，如果持有者打算轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該只能賣給政府，而不是像現(xiàn)在這樣，只要交易部分增值收益即可自由買賣。 

    建議認(rèn)為，如果對(duì)類似經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房上市交易的行為不加約束，政策性住房資源就會(huì)不斷地流向商品房市場(chǎng)，住房保障的效力就無(wú)法持續(xù)發(fā)揮。 

    在有關(guān)增加土地及住房供應(yīng)的建議中，苗樂(lè)如最近曾向北京市提出建議：進(jìn)一步改革現(xiàn)行的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓規(guī)則，以“競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”雙競(jìng)原則與“提價(jià)報(bào)告”制度，統(tǒng)領(lǐng)北京市未來(lái)的土地交易。 

    苗樂(lè)如解釋說(shuō)，“雙競(jìng)”原則加“提價(jià)報(bào)告”制度，就是土地競(jìng)標(biāo)過(guò)程中“出地價(jià)最高、房?jī)r(jià)最低者得”。開(kāi)發(fā)商獲地后，如果因開(kāi)發(fā)周期內(nèi)原料價(jià)格上漲的客觀合理因素追加了成本，可以提出“提價(jià)申請(qǐng)”，前提是補(bǔ)交增值稅。這樣既能保證地方政府土地收益的最大化，又能使政府對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅有所掌控。 

    對(duì)于如何增加土地的有效供應(yīng)，苗樂(lè)如還曾建議在繞開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正”敏感區(qū)的前提下，“考慮利用好農(nóng)村集體土地”，“比如在城鄉(xiāng)結(jié)合部集中搞出租房屋”。該建議目前已為北京市政府所采納，轉(zhuǎn)化為不久前出臺(tái)的“村建公租房”政策。 

    還了解到，在建議稿經(jīng)政協(xié)討論的過(guò)程中，專家們已達(dá)成一個(gè)根本共識(shí)，即認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)過(guò)大，主要是因?yàn)橥顿Y、投機(jī)的影響。“這就需要有一個(gè)根本的糾偏，就是發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)目的是為了什么？肯定不是為了培育投資、投機(jī)。” 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》

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