2013年中國別墅市場發(fā)展態(tài)勢分析
中國產業(yè)研究報告網訊：
縱觀我國別墅市場的發(fā)展歷程，別墅項目發(fā)展參差不齊，關內的別墅主要集中在一線、二線城市等地，產品良莠不齊。別墅市場存在的問題最多的是集中在關外，具體表現在以下幾個方面：
（一）行業(yè)技術發(fā)展熱點問題
1、獨棟別墅
即singlehouse，在結構上完全獨立的建筑形式，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，是私密性很強的獨立式單體別墅。作為頂級住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現為對稀缺的自然、人文資源的獨占性。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式，市場價格較高，定位多為高端品質。
2、聯(lián)排別墅
歐洲原始意義上的Townhouse指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，均沿街，表現為大進深小面寬，層數一般在3層至5層，而立面式樣則體現為新舊混雜，各式各樣。
Townhouse是聯(lián)排住宅，十九世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期。聯(lián)排住宅地的產權不一定獨立，雖然也有前后院，但是只是點綴，住戶有自己整棟的樓，臥房數多在一至三間，兼具獨立屋與公寓集合住宅的特性，價位中等，相對而言降低了購買別墅的門檻，可贏得更多人青睞。
實際上，聯(lián)排別墅只是Townhouse比較常見的一種體現形式，真正意義上的Townhouse應該為城區(qū)住宅。Town的正確譯法應該是叫城，國外的市中心就叫做Downtown，如果是一個大學城也叫做Universitytown，所以，Town只是區(qū)別與City，是指城市而不是指大的城市，本身并不意味著郊區(qū)城鎮(zhèn)。
目前，townhouse在結構上有一面或二面墻與他人共用的不完全獨立的建筑，多位于市郊區(qū)域，對地理位置及周邊環(huán)境要求比較寬松�；蛴刑煊械�，有自己的院子和車庫，由三個或三個以上的單元組成，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。Townhouse別墅是目前大多數經濟型別墅采取的形式之一，比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。
Townhouse現在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。
聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）成為中國一大流行色。深圳的波托菲諾的二期純水岸的TOWNHOUSE賣得相當好，萬科的東海岸項目也以TH別墅為主打。
3、雙拼別墅
它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國叫作“Two family house”。。
與聯(lián)排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。相對獨立的雙拼別墅是低層小樓加私家花園，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差。
4、疊拼別墅
它是Townhouse疊拼式的一種延伸，也有點像復式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，由多層別墅式復式住宅上下疊加組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般四至七層，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。
這類別墅目前的購買人群是社會上的中產階級，而非真正意義上的富人。稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；而且疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。
5、空中別墅
空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產品主要存在于市區(qū)的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中比較少。
空中別墅的建筑形式彌補了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透性好等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風景的感覺，顯示了強大的市場競爭力。一般住宅的層高是2.7-2.9米，空中別墅的標準是3米多，比普通房挑高幾十厘米，意味著通風更順暢，采光度很好。
內容選自產業(yè)研究報告網發(fā)布的《2013-2017年中國別墅市場監(jiān)測及投資戰(zhàn)略咨詢報告》
（二）產業(yè)增長方式轉型問題
經濟增長是經濟學研究的一個焦點問題，一國經濟增長的質量與速度直接影響著國家的總體實力和人民的生活水平，而經濟增長方式轉換又直接關系到經濟增長的質量和可持續(xù)性，但隨著改革的進一步深入，原有的粗放經濟增長方式已越來越不適應我國經濟發(fā)展的需要，經濟結構尤其是產業(yè)結構的調整和經濟增長方式的轉變在所難免。因此，在新的歷史時期，在國內外經濟環(huán)境的影響下，我國再次提出了經濟增長方式轉變的問題，并把產業(yè)結構調整和經濟增長方式轉變作為了經濟社會發(fā)展的重大課題。
（三）行業(yè)產業(yè)鏈延伸問題
1、優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的發(fā)展方向
優(yōu)化開發(fā)區(qū)域是指國土開發(fā)密度已經較高、資源環(huán)境承載能力開始減弱的區(qū)域。要改變依靠大量占用土地、大量消耗資源和大量排放污染實現經濟較快增長的模式，把提高增長質量和效益放在首位，提升參與全球分工與競爭的層次，繼續(xù)成為帶動全國經濟社會發(fā)展的龍頭和我國參與經濟全球化的主體區(qū)域。
2、重點開發(fā)區(qū)域的發(fā)展方向
重點開發(fā)區(qū)域是指資源環(huán)境承載能力較強、經濟和人口集聚條件較好的區(qū)域。要充實基礎設施，改善投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，促進產業(yè)集群發(fā)展，壯大經濟規(guī)模，加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，承接優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的產業(yè)轉移，承接限制開發(fā)區(qū)域和禁止開發(fā)區(qū)域的人口轉移，逐步成為支撐全國經濟發(fā)展和人口集聚的重要載體。
3、限制開發(fā)區(qū)域的發(fā)展方向
限制開發(fā)區(qū)域是指資源環(huán)境承載能力較弱、大規(guī)模集聚經濟和人口條件不夠好并關系到全國或較大區(qū)域范圍生態(tài)安全的區(qū)域。要堅持保護優(yōu)先、適度開發(fā)、點狀發(fā)展，因地制宜發(fā)展資源環(huán)境可承載的特色產業(yè)，加強生態(tài)修復和環(huán)境保護，引導超載人口逐步有序轉移，逐步成為全國或區(qū)域性的重要生態(tài)功能區(qū)。
（四）行業(yè)節(jié)能減排問題
端倪的木制別墅，就具有節(jié)省能源、生態(tài)環(huán)保、節(jié)省建設用地等優(yōu)點。又比如武漢巢NEST的節(jié)能別墅就受到了市場的熱烈追捧，三年銷售別墅500多套，領跑武漢別墅市場。
別墅一直都只是少數人的專屬品，隨著國家對別墅開發(fā)更加嚴厲的限制措施，別墅淪為地產市場的瀕危品種，賣一套少一套，只有極少數有實力有眼光有生活熱情的精英階層才能享受別墅帶來的舒適和尊貴.
（五）行業(yè)產業(yè)轉移及承接問題
地理文化對房地產業(yè)有著重大影響。就別墅來說，西方人的別墅就是家，中國人的別墅是周末休閑的奢侈品。美國人一天的生活半徑可能是50公里、100公里甚至更多，而中國人沒這么大的生活空間，由此而來的居住方式、消費習慣的不同都成為別墅開發(fā)商思考的問題。同時，別墅項目也開始更注重別墅與周邊自然和文化景觀的融合，更注重生態(tài)環(huán)境的保護。
縱觀我國別墅市場的發(fā)展歷程，別墅項目發(fā)展參差不齊，關內的別墅主要集中在一線、二線城市等地，產品良莠不齊。別墅市場存在的問題最多的是集中在關外，具體表現在以下幾個方面：
（一）行業(yè)技術發(fā)展熱點問題
1、獨棟別墅
即singlehouse，在結構上完全獨立的建筑形式，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，是私密性很強的獨立式單體別墅。作為頂級住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現為對稀缺的自然、人文資源的獨占性。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式，市場價格較高，定位多為高端品質。
2、聯(lián)排別墅
歐洲原始意義上的Townhouse指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，均沿街，表現為大進深小面寬，層數一般在3層至5層，而立面式樣則體現為新舊混雜，各式各樣。
Townhouse是聯(lián)排住宅，十九世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期。聯(lián)排住宅地的產權不一定獨立，雖然也有前后院，但是只是點綴，住戶有自己整棟的樓，臥房數多在一至三間，兼具獨立屋與公寓集合住宅的特性，價位中等，相對而言降低了購買別墅的門檻，可贏得更多人青睞。
實際上，聯(lián)排別墅只是Townhouse比較常見的一種體現形式，真正意義上的Townhouse應該為城區(qū)住宅。Town的正確譯法應該是叫城，國外的市中心就叫做Downtown，如果是一個大學城也叫做Universitytown，所以，Town只是區(qū)別與City，是指城市而不是指大的城市，本身并不意味著郊區(qū)城鎮(zhèn)。
目前，townhouse在結構上有一面或二面墻與他人共用的不完全獨立的建筑，多位于市郊區(qū)域，對地理位置及周邊環(huán)境要求比較寬松�；蛴刑煊械�，有自己的院子和車庫，由三個或三個以上的單元組成，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。Townhouse別墅是目前大多數經濟型別墅采取的形式之一，比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。
Townhouse現在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。
聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）成為中國一大流行色。深圳的波托菲諾的二期純水岸的TOWNHOUSE賣得相當好，萬科的東海岸項目也以TH別墅為主打。
3、雙拼別墅
它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國叫作“Two family house”。。
與聯(lián)排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。相對獨立的雙拼別墅是低層小樓加私家花園，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差。
4、疊拼別墅
它是Townhouse疊拼式的一種延伸，也有點像復式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，由多層別墅式復式住宅上下疊加組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般四至七層，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。
這類別墅目前的購買人群是社會上的中產階級，而非真正意義上的富人。稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；而且疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。
5、空中別墅
空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產品主要存在于市區(qū)的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中比較少。
空中別墅的建筑形式彌補了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透性好等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風景的感覺，顯示了強大的市場競爭力。一般住宅的層高是2.7-2.9米，空中別墅的標準是3米多，比普通房挑高幾十厘米，意味著通風更順暢，采光度很好。
內容選自產業(yè)研究報告網發(fā)布的《2013-2017年中國別墅市場監(jiān)測及投資戰(zhàn)略咨詢報告》
（二）產業(yè)增長方式轉型問題
經濟增長是經濟學研究的一個焦點問題，一國經濟增長的質量與速度直接影響著國家的總體實力和人民的生活水平，而經濟增長方式轉換又直接關系到經濟增長的質量和可持續(xù)性，但隨著改革的進一步深入，原有的粗放經濟增長方式已越來越不適應我國經濟發(fā)展的需要，經濟結構尤其是產業(yè)結構的調整和經濟增長方式的轉變在所難免。因此，在新的歷史時期，在國內外經濟環(huán)境的影響下，我國再次提出了經濟增長方式轉變的問題，并把產業(yè)結構調整和經濟增長方式轉變作為了經濟社會發(fā)展的重大課題。
（三）行業(yè)產業(yè)鏈延伸問題
1、優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的發(fā)展方向
優(yōu)化開發(fā)區(qū)域是指國土開發(fā)密度已經較高、資源環(huán)境承載能力開始減弱的區(qū)域。要改變依靠大量占用土地、大量消耗資源和大量排放污染實現經濟較快增長的模式，把提高增長質量和效益放在首位，提升參與全球分工與競爭的層次，繼續(xù)成為帶動全國經濟社會發(fā)展的龍頭和我國參與經濟全球化的主體區(qū)域。
2、重點開發(fā)區(qū)域的發(fā)展方向
重點開發(fā)區(qū)域是指資源環(huán)境承載能力較強、經濟和人口集聚條件較好的區(qū)域。要充實基礎設施，改善投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，促進產業(yè)集群發(fā)展，壯大經濟規(guī)模，加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，承接優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的產業(yè)轉移，承接限制開發(fā)區(qū)域和禁止開發(fā)區(qū)域的人口轉移，逐步成為支撐全國經濟發(fā)展和人口集聚的重要載體。
3、限制開發(fā)區(qū)域的發(fā)展方向
限制開發(fā)區(qū)域是指資源環(huán)境承載能力較弱、大規(guī)模集聚經濟和人口條件不夠好并關系到全國或較大區(qū)域范圍生態(tài)安全的區(qū)域。要堅持保護優(yōu)先、適度開發(fā)、點狀發(fā)展，因地制宜發(fā)展資源環(huán)境可承載的特色產業(yè)，加強生態(tài)修復和環(huán)境保護，引導超載人口逐步有序轉移，逐步成為全國或區(qū)域性的重要生態(tài)功能區(qū)。
（四）行業(yè)節(jié)能減排問題
端倪的木制別墅，就具有節(jié)省能源、生態(tài)環(huán)保、節(jié)省建設用地等優(yōu)點。又比如武漢巢NEST的節(jié)能別墅就受到了市場的熱烈追捧，三年銷售別墅500多套，領跑武漢別墅市場。
別墅一直都只是少數人的專屬品，隨著國家對別墅開發(fā)更加嚴厲的限制措施，別墅淪為地產市場的瀕危品種，賣一套少一套，只有極少數有實力有眼光有生活熱情的精英階層才能享受別墅帶來的舒適和尊貴.
（五）行業(yè)產業(yè)轉移及承接問題
地理文化對房地產業(yè)有著重大影響。就別墅來說，西方人的別墅就是家，中國人的別墅是周末休閑的奢侈品。美國人一天的生活半徑可能是50公里、100公里甚至更多，而中國人沒這么大的生活空間，由此而來的居住方式、消費習慣的不同都成為別墅開發(fā)商思考的問題。同時，別墅項目也開始更注重別墅與周邊自然和文化景觀的融合，更注重生態(tài)環(huán)境的保護。
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