房地產(chǎn)泡沫存在的危害

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    ●美元逐步走強(qiáng)將使“熱錢”流出，加上中國自身的流動性不能再多發(fā)，流動性趨緊將成為一種常態(tài)，這將對房地產(chǎn)價格帶來很大沖擊。 

    ●2022年至2025年4年間，每年將凈減1100萬人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達(dá)32%，青年人口的大幅減少，對房地產(chǎn)需求將會大大縮小。 

    ●十八屆三中全會開啟全方位的改革，將有效釋放市場化、服務(wù)業(yè)化、城鎮(zhèn)化和創(chuàng)新的潛力。在全球化背景下，國外某些學(xué)者唱衰中國不是認(rèn)識不足就是別有用心。 

    隨著中國改革轉(zhuǎn)型發(fā)展開啟新篇章、人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變及美聯(lián)儲寬松貨幣政策的退出，多年來一路高歌猛進(jìn)的中國房地產(chǎn)市場有望迎來拐點(diǎn)，房地產(chǎn)市場軟著陸將在2014年拉開序幕。 

    當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫十分明顯 

    房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)價格長期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場交易價格遠(yuǎn)超其實(shí)際價值的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場存在較嚴(yán)重的泡沫，“寧炒一座樓、不開一家廠”現(xiàn)象盛行，大量資金脫離了其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)流入房地產(chǎn)市場，引發(fā)了房價異常上漲，幅度明顯超出了經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長水平，也大大超出了百姓的支付能力。 

    根據(jù)IM F測算，中國一線城市的房價已經(jīng)超過了紐約和倫敦，世界十大最貴的房地產(chǎn)城市，有6個在中國內(nèi)地。然而，中國的人均收入尚不及發(fā)達(dá)國家平均水平的七分之一，且生態(tài)環(huán)境與發(fā)達(dá)國家相差甚遠(yuǎn)。 

    某種程度上，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)只是服務(wù)業(yè)一個子行業(yè)，然而，2013年，房地產(chǎn)完成固定資產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資總額的四分之一，占服務(wù)業(yè)投資總額比重近一半；全國財政收入超過三成、地方財政收入50%以上來自房地產(chǎn)；全國信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)不僅成為支柱產(chǎn)業(yè)，而且在不少地方實(shí)質(zhì)上已是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)到了大而不能倒的地步，資源錯配十分嚴(yán)重。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2014-2018年重慶房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況調(diào)研及發(fā)展前景預(yù)測報告》 

    房地產(chǎn)泡沫存在幾大危害 

    首先，抑制消費(fèi)和內(nèi)需。在歐美等外部市場需求萎縮呈現(xiàn)中長期趨勢及國內(nèi)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩情況下，傳統(tǒng)的出口導(dǎo)向、投資拉動已難以持續(xù)，急需盡快轉(zhuǎn)到內(nèi)需為主、消費(fèi)拉動發(fā)展軌道上。但是高房價增加了居民的生活成本，擠壓了消費(fèi)空間，影響了消費(fèi)擴(kuò)張和升級。 

    當(dāng)前中國居民消費(fèi)率只有36%左右，遠(yuǎn)低于美國70%以上的水平，不僅大大低于發(fā)達(dá)國家水平，也比同等收入國家水平低了很多。產(chǎn)生這種狀況原因是多方面的，但高房價是一個重要因素。 

    其次，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)空洞化。當(dāng)前制造業(yè)年平均利潤只有8%左右，而房地產(chǎn)利潤至少在20%以上。房地產(chǎn)的暴利，使得房地產(chǎn)具有巨大的“虹吸效應(yīng)”，將社會資本、土地、勞動力等主要生產(chǎn)要素都吸引到房地產(chǎn)行業(yè)里，造成房地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”，加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。 

    過去十多年中國房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，不僅使房地產(chǎn)價格快速向全球最高峰靠攏，也使幾乎所有的國有企業(yè)和大型私營企業(yè)甚至不少高科技企業(yè)也參與到房地產(chǎn)開發(fā)中來。不少非房地產(chǎn)企業(yè)積極參與房地產(chǎn)，弱化了主業(yè)的發(fā)展，于產(chǎn)業(yè)和企業(yè)而言，也妨礙了對技術(shù)的研發(fā)與改進(jìn)、品牌的建設(shè)和投入，導(dǎo)致主業(yè)荒廢、競爭力下降。過去十多年中國的經(jīng)濟(jì)增長居世界之最，G D P總量已位居全球第二，但在此期間并沒有產(chǎn)生出世界級的技術(shù)品牌，這與房地產(chǎn)的膨脹有著很大關(guān)系。 

    再次，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一，也是擴(kuò)大內(nèi)需的重大 潛 力 所 在 。 目 前 中 國 城 鎮(zhèn) 化 率 達(dá)53.7%，實(shí)際城鎮(zhèn)戶籍人口只有35%，與發(fā)達(dá)國家80%水平相差甚遠(yuǎn)，也大大低于同等收入水平國家。新型城鎮(zhèn)化的著力點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，在于農(nóng)民工轉(zhuǎn)變成市民、農(nóng)民變市民。高房價阻礙了城鎮(zhèn)化的提速，即使解決了城鄉(xiāng)分割的戶籍制度，面對高房價，城里人都要老少兩代甚至三代合力才能湊齊首付，更何況積蓄甚少的農(nóng)民，農(nóng)民工不僅買不起房也租不起房，很難轉(zhuǎn)變成市民，這將導(dǎo)致新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略目標(biāo)存在難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險。 

    最后，孕育金融危機(jī)風(fēng)險。銀行資本既是房地產(chǎn)投資過熱的制造者，又是風(fēng)險的最終承受者。大量資金沉淀在房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房價、地價大幅度下降，銀行將承擔(dān)極大風(fēng)險。 

    來源： 《經(jīng)濟(jì)參考報》