2012年我國物業(yè)公司運營現(xiàn)狀分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：國家雖然多次對物業(yè)服務收費標準進行了調(diào)整，并對政府指導價范圍進行了逐步縮，擴大市場調(diào)節(jié)價范圍，一定程度上緩解了一些成本上升給物業(yè)服務企業(yè)造成的經(jīng)營困難。但目前的物業(yè)服務收費標準仍然相對偏低，一方面不少住宅小區(qū)特別是成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)費不能隨著實際成本的上升及政府指導價標準的提高而做出相應調(diào)整，物業(yè)服務收費標準調(diào)整難度大。

    2012-2016年中國物業(yè)管理市場運行監(jiān)測與投資趨勢研究報告

    物業(yè)公司是專門從事地上永久性建筑物、附屬設備、各項設施及相關場地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理的，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境的，具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標志著這一新興行業(yè)的誕生。 

    (一)物業(yè)服務收費標準偏低 

    國家雖然多次對物業(yè)服務收費標準進行了調(diào)整，并對政府指導價范圍進行了逐步縮，擴大市場調(diào)節(jié)價范圍，一定程度上緩解了一些成本上升給物業(yè)服務企業(yè)造成的經(jīng)營困難。但目前的物業(yè)服務收費標準仍然相對偏低，一方面不少住宅小區(qū)特別是成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)費不能隨著實際成本的上升及政府指導價標準的提高而做出相應調(diào)整，物業(yè)服務收費標準調(diào)整難度大。有的舊有住宅小區(qū)收費標準還是十幾年前定的，收費標準未提高，但業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的要求卻并未降低。另一方面是政府指導價管理的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準雖然每隔兩年調(diào)整一次，但每次基本都難以調(diào)整到位，不能及時反映成本實際變化情況。 

    (二)物業(yè)成本不斷上漲 

    物業(yè)公司的成本主要包括：(1)人工費：包括管理及服務人員的工資和福利費用、勞保、統(tǒng)籌費、公積金等，也可以按工作崗位核算(如行政管理、保養(yǎng)、維護、清潔綠化、安防等)。(2)公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費：包括各種維修與保養(yǎng)費用以及消防費用(比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等)；室內(nèi)裝修費(辦公、設備等用房等)，生活用水和排污費，能源消耗(水、電、氣、油等)，康樂設施費、其他雜項(比如劃車位線、做指示牌等)。(3)綠化管理費、清潔衛(wèi)生費(考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理)等。但隨著近年來各地不斷上調(diào)最低工資標準，所以物業(yè)公司人員的工資也在增長，再加上水電費價格的不斷提高和維修設施設備相關材料的上漲，物業(yè)公司成本不斷上漲。 

    (三)物業(yè)費收繳難 

    物業(yè)費收繳難是物業(yè)公司普遍存在的問題。一般在物業(yè)管理水平較高的物業(yè)公司，物業(yè)費收繳相對較容易，而在物業(yè)管理水平較低的物業(yè)公司，物業(yè)費收繳相對較難。所以物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)費收繳的好壞。由于物業(yè)費收繳難，物業(yè)相關服務就不到位，業(yè)主就有意見，覺得物業(yè)公司服務差，就更不愿意交物業(yè)費，物業(yè)公司在資金上就越困難，服務就越差，逐漸就形成這樣一個惡性循環(huán)。